GASTOS ESCRITURAS DE HIPOTECA

GASTOS NOTARIALES Y REGISTRALES DE LA ESCRITURA DE HIPOTECA, ASÍ COMO LOS RELATIVOS AL IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS DERIVADOS DE LA PROPIA ESCRITURA DE HIPOTECA.

La Sentencia del Tr. Supremo 705/2015, de 23 de diciembre declaró como abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.

Dicha cláusula expresaba: “Son de cuenta exclusiva del prestatario todos los tributos comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación –incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente.”

Estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, son nulas según el Tribunal Supremo. Nuestro Alto Tribunal califica tal nulidad en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo de los gastos, comisiones y tributos, quedando, así, establecidos de manera genérica.

Lo que se puede reclamar en virtud de todo ello es lo siguiente:

A)-Factura del Notario y del Registro de la Propiedad, relativas a la escritura del préstamo hipotecario.

Sobre este particular, el Tr. Supremo nos dice que “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real o hipoteca), tanto el arancel de los Notarios como el de los Registradores de la Propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista (el banco), pues así tiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”. Sigue manifestando el Supremo que se produce un desequilibrio para el consumidor al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, recayendo todos sobre el particular prestatario. Y, en definitiva, tal desequilibrio, apostilla el Tr. Supremo, determina el carácter abusivo de dichas cláusulas y, como consecuencia de ello, su nulidad.

B)- Impuestos de Actos Jurídicos Documentados.

El Tr. Supremo entiende que aquí el sujeto pasivo es el Banco o entidad prestamista y no el prestatario, precisamente a la vista de la ley del IAJD que sobre tal particular expresa que “ Será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

Finalmente, en cuanto al plazo para la reclamación hay que estar al plazo de 4 años relativo al ejercicio de la acción de nulidad, a contar desde el día siguiente al en que se puede ejercitar; esto es, desde el día siguiente a la publicación de la Sentencia del tribunal Supremo, para las escrituras de préstamo hipotecario que aún estén vivas. Y en cuanto a las canceladas ya, entiendo que se podría reclamar si aún no han transcurrido 4 años desde la cancelación.

ALFONSO ALCALÁ.

(Abogado).