LA FISCALIDAD DE LAS HERENCIAS EN GALICIA: REDUCCIÓN DE LA BASE IMPONIBLE POR PARENTESCO EN LAS ADQUISICIONES "MORTIS-CAUSA" Y POR HEREDAR LA VIVIENDA HABITUAL DEL CAUSANTE-TRANSMITENTE.

El Decreto-Legislativo 1/2011, de 28 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, establece a estos efectos una serie de reducciones por parentesco (también llamadas reducciones subjetivas).

Para ello, la expresa norma clasifica los parientes en cuatro grupos, a saber, los siguientes:

A).- Grupo I: Aquí se incluyen los descendientes y adoptados menores de 21 años: Para este grupo se establece una reducción de 1.000.000 de euros, mas 100.000 euros de reducción por cada año menos de 21 hasta el límite de 1.500.000 euros.

B).- GRUPO II: Que, a su vez, se clasifica en 2 subgrupos:

               B.1) Descendientes y adoptados mayores de 21 años y menores de 25: Aquí la reducción es de 900.000 euros, pero con 100.000 euros menos por cada año mas de 21 y hasta los 24 años.

               B.2) Cónyuge, ascendientes, adoptantes, descendientes y adoptados de 25 o mas años: Aquí se establece una reducción por importe de 18.000 euros.

C).- GRUPO III: Colaterales 2ª (entre hermanos) y 3º grado (entre tío y sobrino), ascendientes y descendientes por afinidad (familia política: suegros, sobrinos políticos, etc.): Aquí se establece una reducción de 8.000 euros.

D).- GRUPO IV:Colaterales de 4ª grado (entre primos) o mas y extraños: Aquí no existe reducción de la base imponible.

*** Hay que tener en cuenta que todas estas reducciones suponen una mejora respecto a las mismas establecidas por la normativa estatal y sustituyen a éstas.

REDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN MORTIS-CASUSA DE LA VIVIENDA HABITUAL DEL CAUSANTE:

Esta reducción es compatible con las anteriores, pero, a diferencia de aquéllas, habrá de ser solicitada por el sujeto pasivo. En concreto, la citada norma establece las siguientes:

---Valor real del bien hasta 150.000 euros: una reducción del 99%.

---Valor real del bien de 150.001 a 300.000 euros: una reducción del 97%.

---Valor real del bien de mas de 300.000 euros: se establece una reducción del 95%.

** Hay que precisar que si la adquisición es a favor del cónyuge, la reducción será del 100%, con el límite de 600.000 euros..

No obstante, para que estas reducciones de carácter objetivo sean operativas, han de cumplirse los requisitos siguientes:

1º.- El adquirente habrá de ser descendiente, adoptado, ascendiente o adoptante y colateral por consanguinidad del causante. Si el parentesco es colateral, el adquirente habrá de ser mayor de 65 años y haber convivido con el causante durante, al menos, 2 años antes del fallecimiento.

2º.- Los adquirentes deberán conservar la vivienda durante el plazo de 5 años siguientes al devengo del impuesto, salvo que dentro de tal plazo fallezca el adquirente o transmita la vivienda por pacto sucesorio conforme a la Ley de Derecho Civil de Galicia.

31.- Si la vivienda adquirida se vende antes de que transcurran los 5 primeros años desde el devengo del impuesto y todo su importe se reinvierte en la adquisición de una vivienda ubicada en Galicia que constituya o vaya a constituir la vivienda habitual del adquirente, no se perderá la reducción solicitada.

***CONCLUSIÓN: En Galicia si una persona tiene un patrimonio importante y quiere dejárselo a sus descendientes, lo mejor, fiscalmente, es que no espere a que sus descendientes tengan mas de 24 años, y, ello, por las importantísimas reducciones que se establecen para ellos. Ante esta cuestión, en lugar de esperar a que se produzca el fallecimiento del transmitente-causante (–lo que, probablemente determinaría una edad mas elevada para los descendientes-adquirentes), lo mejor fiscalmente, reitero, es operar la transmisión “inter-vivos” por cualquier modalidad de pacto sucesorio con entrega de bienes de presente conforme a la Ley de Derecho Civil de Galicia antes de que el descendiente cumpla los 25 años, claro está reservándose el usufructo y estableciendo algún tipo de condición resolutoria, por lo que pudiera pasar. Después de los 25 años, la reducción de cierta importancia sería la que se operaría sobre la vivienda habitual del transmitente únicamente, siempre que se pida y se cumplan los requisitos para ello.

MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS. EXIGENCIA DE CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA

Para alquilar una casa hay que ponerse al día. Hoy ha entrado en vigor la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas (Ley 4/2013, de 4 de junio), que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos y hace pocos días lo hizo el Real Decreto que obliga a la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Unos cambios normativos que afectan tanto a propietarios como a inquilinos, con nuevos derechos y obligaciones que conviene conocer a la hora de hacer un nuevo contrato.

Resumidamente, las novedades mas importantes son:

Plazos más cortos: Se reducen los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. La duración del contrato de inquilinato para viviendas, que antes era de 5 años (obligatorio por ley para el arrendador), se reduce ahora a tres años. Agotado este periodo, y si ninguna de las partes se pronuncia, se aplica la “prórroga tácita automática” un año más (antes eran tres años: lo que se llamaba “tácita reconducción”), siempre y cuando no se hayan contemplado otros periodos en el contrato inicial.

Revisión de las rentas: Existe la posibilidad de que casero e inquilino negocien, a partir del tercer año, la actualización del precio del alquiler, tanto al alza como a la baja, sin tener que ligarlo al IPC. Hasta ahora la actualización era obligatoria y únicamente en función de la variación del IPC.

 Pago de reformas: Si un inquilino plantea una reforma para mejorar el inmueble, es posible llegar a un acuerdo con el propietario para que el coste de las obras se descuente de las mensualidades del alquiler.

Agilización del ‘desahucio exprés’: En caso de morosidad, incluso con un solo mes de impago, (el inquilino tiene diez días de plazo para pagar desde que recibe el requerimiento de abono), se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. El desalojo podrá efectuarse a los diez días, reduciendo los trámites y notificaciones. Por otro lado, el inquilino puede “enervar” la acción y evitar el juicio y el consiguiente desahucio si paga las rentas que debe. Así, se puede reactivar el contrato de alquiler.

Facilidades para dejar o recuperar la vivienda: El arrendatario podrá irse de la vivienda una vez hayan pasado al menos seis meses, sin tener que esperar a que termine la anualidad, avisando con un mes de antelación y sin tener que pagar indemnización (salvo que en el contrato se especifique que sí). Por su parte, el propietario podrá solicitar recuperar la vivienda como residencia habitual en caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado (o su cónyuge tras el divorcio o nulidad). Eso sí, tiene que haber transcurrido al menos un año desde la firma del contrato y debe comunicarlo a los inquilinos dos meses antes como mínimo.

 Venta de la casa en alquiler: Un comprador que adquiera una vivienda en régimen de alquiler no tendrá que respetar el contrato de arrendamiento. Sin embargo, cuando dicho contrato se haya inscrito en el registro de la propiedad, la cosa cambia. En tal caso, el comprador estará obligado a permitir que se continúe con lo estipulado en el contrato, incluyendo el régimen de prórrogas pactado.

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Inscripción en el registro: Con el fin de hacer valer los derechos de propietarios e inquilinos frente a terceros, la reforma de la ley posibilita inscribir el contrato firmado en el Registro de la Propiedad, como medio para ratificar el acuerdo.

Registro de inquilinos morosos: El Gobierno ha creado un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler, con el objetivo de que el propietario pueda consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido sus obligaciones de pago. El Ejecutivo pretende evitar que los propietarios no saquen sus viviendas vacías al mercado de alquiler por miedo a un ‘mal pagador’.

** Acreditación del certificado energético: Desde el 1 de junio, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar inmuebles por más de cuatro meses. Esta etiqueta energética (que otorga una calificación desde la A, la más eficiente, a la G, la menos) puede emitirla cualquier técnico autorizado, tiene una validez de diez años y la debe aportar el propietario. En caso contrario, las sanciones para el dueño de la vivienda oscilan entre los 300 y los 6.000 euros. También es obligatorio si se renuevan los arrendamientos.

CONCLUSIÓN:

Podría pensarse que estas medidas de flexibilización que se introducen con la reforma van a facilitar el cambio de mentalidad de los españoles de la compra a favor de los alquileres; pero, no es menos cierto, que con esta reforma se da mas seguridad jurídica a los propietarios en detrimento de los inquilinos, especialmente con el acortamiento del plazo contractual obligatorio (ANTES 5 AÑOS, AHORA 3 AÑOS). De esta forma parece que podrá intensificarse la oferta, pero creemos que no tanto la demanda, salvo que la mayor oferta se traduzca en una abaratamiento de la renta contractual, y, así, por esta vía, con una rebaja de la renta contractual, el arrendamiento podría llegar a paliar el stock de viviendas a la venta que existe en la actualidad.