Para alquilar una casa hay que ponerse al día. Hoy ha
entrado en vigor la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del
Alquiler de Viviendas (Ley 4/2013, de 4 de junio), que reforma la Ley de
Arrendamientos Urbanos y hace pocos días lo hizo el Real Decreto que obliga a
la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Unos cambios
normativos que afectan tanto a propietarios como a inquilinos, con nuevos
derechos y obligaciones que conviene conocer a la hora de hacer un nuevo contrato.
Resumidamente, las novedades mas importantes son:
Plazos más cortos: Se reducen los plazos legales de duración del contrato de
arrendamiento. La duración del contrato de inquilinato para viviendas, que
antes era de 5 años (obligatorio por ley para el arrendador), se reduce ahora a
tres años. Agotado este periodo, y si ninguna de las partes se pronuncia, se
aplica la “prórroga tácita automática” un año más (antes eran tres años: lo que
se llamaba “tácita reconducción”), siempre y cuando no se hayan contemplado
otros periodos en el contrato inicial.
Revisión de las rentas: Existe la posibilidad de que casero e inquilino
negocien, a partir del tercer año, la actualización del precio del alquiler,
tanto al alza como a la baja, sin tener que ligarlo al IPC. Hasta ahora la
actualización era obligatoria y únicamente en función de la variación del IPC.
Pago de
reformas: Si un inquilino plantea
una reforma para mejorar el inmueble, es posible llegar a un acuerdo con el
propietario para que el coste de las obras se descuente de las mensualidades
del alquiler.
Agilización del ‘desahucio exprés’: En caso de morosidad, incluso con un solo mes de
impago, (el inquilino tiene diez días de plazo para pagar desde que recibe el
requerimiento de abono), se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento
de desahucio. El desalojo podrá efectuarse a los diez días, reduciendo los
trámites y notificaciones. Por otro lado, el inquilino puede “enervar” la
acción y evitar el juicio y el consiguiente desahucio si paga las rentas que
debe. Así, se puede reactivar el contrato de alquiler.
Facilidades para dejar o recuperar la vivienda: El arrendatario podrá irse de la vivienda una vez
hayan pasado al menos seis meses, sin tener que esperar a que termine la
anualidad, avisando con un mes de antelación y sin tener que pagar
indemnización (salvo que en el contrato se especifique que sí). Por su parte,
el propietario podrá solicitar recuperar la vivienda como residencia habitual
en caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado (o su cónyuge tras
el divorcio o nulidad). Eso sí, tiene que haber transcurrido al menos un año
desde la firma del contrato y debe comunicarlo a los inquilinos dos meses antes
como mínimo.
Venta de la
casa en alquiler: Un comprador que
adquiera una vivienda en régimen de alquiler no tendrá que respetar el contrato
de arrendamiento. Sin embargo, cuando dicho contrato se haya inscrito en el
registro de la propiedad, la cosa cambia. En tal caso, el comprador estará
obligado a permitir que se continúe con lo estipulado en el contrato, incluyendo
el régimen de prórrogas pactado.
.
Inscripción en el registro: Con el fin de hacer valer los derechos de
propietarios e inquilinos frente a terceros, la reforma de la ley posibilita
inscribir el contrato firmado en el Registro de la Propiedad, como medio para
ratificar el acuerdo.
Registro de inquilinos morosos: El Gobierno ha creado un Registro de Sentencias
firmes de impagos de rentas del alquiler, con el objetivo de que el propietario
pueda consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido sus
obligaciones de pago. El Ejecutivo pretende evitar que los propietarios no
saquen sus viviendas vacías al mercado de alquiler por miedo a un ‘mal
pagador’.
** Acreditación del certificado energético: Desde el 1 de junio, es obligatorio disponer del
certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar inmuebles por
más de cuatro meses. Esta etiqueta energética (que otorga una calificación
desde la A, la más eficiente, a la G, la menos) puede emitirla cualquier
técnico autorizado, tiene una validez de diez años y la debe aportar el
propietario. En caso contrario, las sanciones para el dueño de la vivienda
oscilan entre los 300 y los 6.000 euros. También es obligatorio si se renuevan
los arrendamientos.
CONCLUSIÓN:
Podría pensarse que estas medidas de flexibilización
que se introducen con la reforma van a facilitar el cambio de mentalidad de los
españoles de la compra a favor de los alquileres; pero, no es menos cierto, que
con esta reforma se da mas seguridad jurídica a los propietarios en detrimento
de los inquilinos, especialmente con el acortamiento del plazo contractual
obligatorio (ANTES 5 AÑOS, AHORA 3 AÑOS). De esta forma parece que podrá
intensificarse la oferta, pero creemos que no tanto la demanda, salvo que la
mayor oferta se traduzca en una abaratamiento de la renta contractual, y, así,
por esta vía, con una rebaja de la renta contractual, el arrendamiento podría
llegar a paliar el stock de viviendas a la venta que existe en la actualidad.
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