GASTOS
NOTARIALES Y REGISTRALES DE LA ESCRITURA DE HIPOTECA, ASÍ COMO LOS RELATIVOS AL
IMPUESTO DE ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS DERIVADOS DE LA PROPIA ESCRITURA DE
HIPOTECA.
La
Sentencia del Tr. Supremo 705/2015, de 23 de diciembre declaró como abusiva la
cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos,
tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario.
Dicha
cláusula expresaba: “Son de cuenta exclusiva del prestatario todos los tributos
comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación,
tramitación de escrituras, modificación –incluyendo división, segregación o
cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este
contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la
constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su
cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la
parte prestataria se obliga a tener vigente.”
Estas
cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la
concertación y desarrollo del contrato, son nulas según el Tribunal Supremo.
Nuestro Alto Tribunal califica tal nulidad en base a la falta de concreción en
el propio contrato de préstamo de los gastos, comisiones y tributos, quedando,
así, establecidos de manera genérica.
Lo
que se puede reclamar en virtud de todo ello es lo siguiente:
A)-Factura
del Notario y del Registro de la Propiedad, relativas a la escritura del
préstamo hipotecario.
Sobre
este particular, el Tr. Supremo nos dice que “en lo que respecta a la
formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria
para la constitución de la garantía real o hipoteca), tanto el arancel de los
Notarios como el de los Registradores de la Propiedad, atribuyen la obligación
de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba
el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción
de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el
prestamista (el banco), pues así tiene un título ejecutivo, constituye la
garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”. Sigue
manifestando el Supremo que se produce un desequilibrio para el consumidor al
no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos
producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, recayendo
todos sobre el particular prestatario. Y, en definitiva, tal desequilibrio,
apostilla el Tr. Supremo, determina el carácter abusivo de dichas cláusulas y,
como consecuencia de ello, su nulidad.
B)-
Impuestos de Actos Jurídicos Documentados.
El
Tr. Supremo entiende que aquí el sujeto pasivo es el Banco o entidad prestamista
y no el prestatario, precisamente a la vista de la ley del IAJD que sobre tal
particular expresa que “ Será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien
o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos
notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.
Finalmente,
en cuanto al plazo para la reclamación hay que estar al plazo de 4 años
relativo al ejercicio de la acción de nulidad, a contar desde el día siguiente
al en que se puede ejercitar; esto es, desde el día siguiente a la publicación
de la Sentencia del tribunal Supremo, para las escrituras de préstamo
hipotecario que aún estén vivas. Y en cuanto a las canceladas ya, entiendo que
se podría reclamar si aún no han transcurrido 4 años desde la cancelación.
ALFONSO
ALCALÁ.
(Abogado).