viernes, 26 de julio de 2013

ACCIDENTE FERROVIARIO EN SANTIAGO DE COMPOSTELA: ASPECTOS JURÍDICOS.

En primer lugar, quisiera dejar constancia aquí de la particular consternación que siento por la tragedia ocurrida ayer en las proximidades de Santiago de Compostela, así como mi cercanía y solidaridad total con el  sufrimiento de los parientes y amigos de las víctimas mortales y de los lesionados por el siniestro.


Y desde este sentimiento y con pleno respeto al dolor de todas estas personas, quiero aportar aquí unas breves reflexiones sobre los aspectos jurídicos de este inmenso drama.


De todas las informaciones que se han vertido hasta la fecha de hoy (día 25 de julio de 2013), parece que la causa del descarrilamiento del tren ha residido en la excesiva velocidad, que, al parecer, excedía en más del doble de la permitida en ese concreto lugar. En principio, por tanto, y a salvo la información que arroje el examen de las llamadas “cajas negras”, parece que la conducta del maquinista podría haber influido en la producción del siniestro. Hay que tener en cuenta que estamos ante un profesional que venía prestando este mismo servicio y en esta misma línea desde hace un año, por lo que cabe pensar que atesora una gran experiencia en dicho trayecto, y, por supuesto, tenía que saber que el tren no podía circular por ese tramo a una velocidad superior a los 80 km/h, y, que exceder tal velocidad implicaba un riesgo importante de descarrilamiento, con previsibles consecuencias desastrosas sobre la integridad física de los viajeros y bienes circundantes.

Todo lo que se dice en este artículo ha de entenderse, no obstante, sin perjuicio de la presunción de inocencia y “a resultas” de las conclusiones que se determinen en sede Judicial sobre este trágico accidente, sin descartar, de momento, cualquier otro factor (por ejemplo: fallo técnico ajeno al maquinista) que pudiera haber dado lugar al siniestro.


La conducta imprudente penalmente hablando se refiere a aquellas acciones peligrosas emprendidas sin ánimo de lesionar el bien jurídico protegido, pero que por la falta del cuidado exigible o de la debida diligencia se produce la lesión de dicho bien jurídico.

La razón y el fundamento de la imprudencia se encuentra en un doble aspecto:

a)     El desvalor de la conducta, que comporta una infracción a la norma de cuidado, mediante la creación o incremento del peligro al bien jurídico protegido.
b)    Por el desvalor del resultado típico, esto es, la lesión o puesta en peligro de los bienes jurídicos protegidos.


Esta conducta imprudente, desde el punto de vista penal, puede dar lugar a delitos o a faltas, según se califique como grave o leve.


Se considera que existe imprudencia grave, cuando el sujeto omite todas las medidas de cuidado mas elementales; en tanto que será leve, en los supuestos de infracciones de normas de cuidado no tan elementales o  de algunas de las normas menos complejas. Ahora bien, aún en este segundo caso, deben tomarse en consideración una serie de variables fácticas y normativas, como las siguientes: grado de peligro objetivo y captado por el sujeto; importancia del bien jurídico que se pone en peligro; el grado de conocimiento o dominio que el sujeto tiene sobre el proceso peligroso; y la existencia de normas jurídicas de prevención y de cuidado que adviertan sobre la existencia de riesgos.


Ahora bien, en el presente caso, donde estamos ante un profesional con mucha experiencia en la línea, el grado de diligencia exigible es mucho mayor, por lo que, en su caso, esto es, si el Juzgado determinase la existencia de una conducta imprudente, habría que hablar de imprudencia profesional, que podría calificarse como la realización abandonada o desatenta de determinadas prácticas peligrosas que se realizan dentro de la profesión de un sujeto, o, bien, la omisión de las prevenciones que exija la profesión para el cuidado del bien jurídico protegido.


El Tribunal Supremo (sentencias de 19-octubre-200 y 25 de abril de 2005, entre otras muchas) señala que es grave o temeraria la imprudencia “..cuando se produce un olvido total y absoluto de las mas elementales normas de previsión y cuidado..”; añadiendo que “…estas consideraciones adquieren especial relevancia cuando la situación de riesgo creado con el comportamiento imprudente afecta a bienes de primer interés, como es la vida de las personas, y cuando se está creando un peligro elevado para dichos bienes sin la adopción de las necesarias medidas de cuidado y control”.


Será en todo caso el Juzgado el que determine si ha existido o no una conducta imprudente y, en su caso, la clase de imprudencia. En el supuesto de que el Juzgado determinase la existencia de una imprudencia grave cometida por un profesional, estaríamos ante la figura del concurso ideal de delitos de homicidio y lesiones (en ambos casos, por imprudencia profesional de los arts. 142 y 152 del Código Penal) cometidos con ocasión de un mismo suceso o siniestro.


Por supuesto, toda condena penal lleva aparejada  la consiguiente indemnización a las víctimas por los daños ocasionados, donde la reparación ha de ser integral. Aquí, lógicamente también responderá RENFE. En el cálculo de las indemnizaciones cabe considerar con carácter orientativo la tabla de valoraciones que contiene la resolución de 21 de enero de 2013 de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, por la que se publica las cuantías de las indemnizaciones por muerte, lesiones permanentes e incapacidad temporal para la valoración de los daños y perjuicios causados a las personas en accidentes de circulación (BOE de fecha 30 de enero de 2013).


Hay que considerar la naturaleza jurídica de RENFE. El Real Decreto 2396/2004, de 30 de diciembre, aprueba el Estatuto de la Entidad Pública Empresarial de RENFE-OPERADORA. Y en esta norma se expresa claramente que estamos ante un organismo público de los previstos en el art. 43.1.b) de la ley 6/97, de 14 de abril, que se haya adscrito al Ministerio de Fomento a través de la Secretaría General de Infraestructuras. Esta Entidad Pública Empresarial tiene personalidad jurídica propia y diferenciada de la del Estado, plena capacidad jurídica y de obrar para el cumplimiento de sus fines, patrimonio y tesorería propios, en los términos que establece la Disposición Adicional 3ª de la ley 39/2003, de 17 de noviembre, del Sector Ferroviario, y en su Estatuto. Además, cabe añadir, que RENFE se rige por el Derecho Privado, excepto en lo relativo a la formación de la voluntad de sus órganos, en el ejercicio de las potestades administrativas que tenga atribuidas y en los aspectos específicamente regulados para las Entidades Públicas Empresariales en la Ley de Organización y Funcionamiento de la Administración General del Estado (ley 6/97, ya citada), en la legislación presupuestaria y en su Estatuto.


A su vez., a tenor del art. 48 y concordantes de la Ley 39/2003, de 17 de noviembre, del Sector Ferroviario, en relación con los arts. 63 y siguientes del Reglamento aprobado por Real Decreto 2387/2004, de 30 de diciembre, RNFE ha de tener contratado un seguro de responsabilidad civil que cubra en cada momento una serie de contingencias, que en lo que atañe a daños personales del los viajeros asciende a una cantidad mínima por siniestro de 9, 6 ó 3 (en millones de euros) según el tipo de licencia o actividad que tenga, a la vista del art. 61.3 del citado Real Decreto 2387/2004. A su vez, también se le obliga a garantizar los daños ocasionados en los equipajes de los viajeros y a las mercancías (art. 63 del Real Decreto 2387/2004).


Finalmente y para  el caso de que el Juzgado determine la inexistencia de responsabilidad penal, las acciones indemnizatorias habrán de ejercitarse ante el Orden Jurisdiccional Civil, pues aquí, en mi opinión, REFE está sujeta al Derecho Privado.










martes, 23 de julio de 2013

ACTUALIZACIÓN DEL CURRÍCULUM PROFESIONAL




ALFONSO M. ALCALÁ PÉREZ
A B O G A D O
Colegiado nº 948 del ICAS.
Teléf. y Fax.:981.59.45.42.
Móvil: 617.67.68.68.
Blog: alfonsomanuelalcalaperez.blogspot.com.es


ACTIVIDAD PROFESIONAL.


1º- AÑOS DE EJERCICIO PROFESIONAL: Llevo ejerciendo la abogacía ininterrumpidamente desde el mes de enero de 1991, actividad en la que continúo.


2.- NEGLIGENCIAS MÉDICAS:  Por vía penal o por vía administrativa y contencioso-administrativa (He llevado la dirección letrada contra el SERGAS en diversos recursos, como por ejemplo: reclamación por fallecimiento de una mujer de 40 años a causa de una hemorragia subaracnoidea tratada incorrectamente –la indemnización para familiares fue de 200.000 euros-; reclamación por incapacidad pacial a cuasa de un tóxico en la anestesia –indemnización de 60.000 euros-.Actualmente estoy tramitando una reclamación por fallecimiento de un paciente a causa de una pancreatitis que se originó después de someterlo a la prueba de la colagiopancreatografía retrógada endoscópica).


3º.- DERECHO ADMINISTRATIVO: He sido Asesor Jurídico y Letrado de diversos Ayuntamientos (–Rianxo, durante 17 años ininterrumpidos-, y, de manera puntual, he prestado servicios jurídicos en los Concellos de Piñor, Cea, San Ciprián de Viñas, A Mezquita y Lobeira durante los años 1995 a 2000) lo que me ha permitido llevar la dirección letrada en mas de 400 procedimientos judiciales de la mas variada índole (administrativo, civil, penal, laboral y mercantil; destacando las cuestiones relativas al urbanismo,  personal funcionario y laboral, así como las de contratación administrativa).              
Por otra parte, para la expresada Administración Local de Rianxo, he prestado los servicios de asesoramiento jurídico a la Mujer y a los Inmigrantes desde el año 2002 hasta el día 4 de abril de 2009. Y, también, podría decirse que, en realidad, a todos los vecinos que me dirigía la autoridad municipal competente, por lo que en este aspecto he acumulado durante unos 7 años una amplia experiencia en el área jurídico-social municipal.


4º.- DERECHO CIVIL y MERCANTIL: He preparado oposiciones a Notarías durante 6 años, adquiriendo sólidos conocimientos en derecho civil, registral y mercantil. Mi actividad profesional en estas materias se ha centrado fundamentalmente:
a)       Civil y registral: Separaciones y divorcios; sucesiones y herencias; acciones de filiación, alimentos, incapacitación; arrendamientos, compraventas, servidumbres y contratos en general; reclamaciones de cantidad; inmatriculaciones en el Registro de la Propiedad; expedientes de dominio para reanudar el tracto sucesivo en el Registro; comunidades de propietarios (reclamaciones contra propietarios morosos, reclamaciones por defectos de construcción del edificio contra el contratista y Arquitecto, …..); reclamaciones por daños; etc.
b)       Mercantil: Constitución de sociedades; preparación y asistencia a Juntas; impugnación de acuerdos sociales; liquidación de sociedades, etc.


5º.- ACCIDENTES DE TRÁFICO: Reclamaciones por lesiones y/o daños causados en accidentes de circulación, tanto por la vía penal como por la vía civil.


6º.- DERECHO PENAL: Asuntos sobre prevaricación, malversación de caudales públicos, delitos contra la ordenación del territorio y urbanismo, juicios por delitos de lesiones, violencia de género, delitos por falta de pago de las prestaciones establecidas en las sentencias de separaciones y/o divorcios, conducción bajo la influencia de bebidas alcohólicas, delitos contra los trabajadores, amenazas, hurtos, robos, apropiación indebida y juicios de faltas en general –destacando, en estos últimos, los juicios de faltas por accidentes de circulación-


7º.- DERECHO LABORAL: Despidos, vacaciones, pensiones e incapacidades, reclamaciones de salarios; etc..


8º.- CURSOS: Iniciación y perfeccionamiento en Lingua Galega. Curso sobre Urbanismo. Curso sobre Administración Local. Curso sobre Protección Jurídica y Discapacidad. Curso de especialización en  Violencia de Género, impartido por el Colegio de Abogados de Santiago. Curso sobre especialización en la Mediación en Asuntos Civiles y Mercantiles, impartido por la Escuela de Práctica Jurídica de la Universidad de Santiago y el Colegio de Abogados de esta misma ciudad. Seminario técnico impartido por la Fundación INADE y relativo a “la repercusión en el sector asegurador de las últimas novedades en el ámbito judicial” de fecha 19 de junio de 2013.


9º.- IDIOMAS: Castellano y Gallego a nivel nativo (escrito y hablado); francés, a nivel básico.


10º.- CARNET DE CONDUCIR TIPO “B·” Y VEHÍCULO PROPIO.



ACTIVIDADES DE DIRECCIÓN, GESTIÓN Y ORGANIZACIÓN


Además de las derivadas de mi despacho profesional y de la dirección letrada de la Asesoría Jurídica de diversos Ayuntamientos, donde, además, he realizado una labor social de ayuda y asistencia a sectores de población con riesgo de exclusión (mujeres maltratadas e inmigrantes), puedo destacar las siguientes:


He sido durante 7 años Presidente de la Asociación de Padres y Alumnos del Colegio Cluny de Santiago de Compostela, y, al propio tiempo, miembro de la Junta Directiva de la Federación de APAS de Santiago de Compostela, también durante 7 años; gestionando por tanto los intereses a este respecto de unas 4.000 personas.


Finalmente, también fuí miembro de la Junta Directiva de la Confederación de APAS de Galicia (COGAPA) durante 5 años y Presidente de la expresada Confederación durante unos 3 años, participando, además, activamente en la Confederación de APAS a nivel nacional (CONCAPA); gestionando por consiguiente los intereses a este respecto de unas 80.000 personas.

miércoles, 10 de julio de 2013

LA MEDIACIÓN COMO MEDIO ALTERNATIVO A LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

Centrándonos en el ámbito del Derecho Privado, las formas de resolución de las controversias son esencialmente tres: la autotutela, la autocomposición y la heterocomposición.

En la autotutela una de las partes impone a la otra la solución del conflicto. Esta modalidad en la actualidad prácticamente no es posible, ya que el derecho moderno no permite que las partes puedan tomarse “la justicia por su mano”.

En la heterocomposición la controversia se resuelve por un tercero que se coloca jurídicamente por encima de las partes (“supra-partes”), estando éstas obligadas a asumir la decisión adoptada por dicho tercero. Las submodalidades de la heterocomposición son el proceso (donde el tercero es un juez que es titular de una potestad pública que le legitima para imponer su decisión) y el arbitraje (aquí son las partes las que mediante un convenio arbitral previo, otorgan al árbitro o árbitros la potestad de imponer su decisión.

En la autocomposición, sin embargo, son las propias partes las que resuelven la controversia. Y, aquí, es donde surge la mediación si las partes acuden a un tercero (mediador) que les ayude a resolver su controversia o conflicto.

Ciertamente, si se adopta una perspectiva que privilegia a las sociedades que potencian y fomentan la diversidad y rechazan e impiden su amordazamiento o su negación, los conflictos resultan naturales, inevitables e, incluso, potencialmente positivos. La “salud pública”, valga la expresión, de un Estado, una comunidad, una organización, un colectivo o un grupo no está en función sólo de la cantidad de conflictos que existe en su seno, sino también y fundamentalmente en su voluntad y su capacidad para afrontarlos, gestionarlos y resolverlos. Lo que es negativo, por tanto, no es el conflicto en sí mismo, sino el no querer, no saber o no poder solucionarlo. Por todo ello, podríamos afirmar que existe una relación directamente proporcional entre el número de conflictos que se solucionan entre las propias partes (donde encaja plenamente la mediación) y el grado de madurez y preparación de las personas que componen un Estado, comunidad, organización o grupo donde surge el conflicto.

En Derecho Español nos encontramos con la novedosa ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles, que incorpora a nuestro Derecho la Directiva 2008/52/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 21 de mayo de 2008, que recoge unas normas mínimas para fomentar la mediación en los litigios transfronterizos en asuntos civiles y mercantiles. Nuestra ley va mas allá de la Directiva Europea, configurando un régimen general aplicable a toda mediación que tenga lugar en España, con inclusión de las transfronterizas, y que pretenda tener un efecto jurídico vinculante, si bien circunscrita al ámbito de los asuntos civiles y mercantiles.

Esta ley refleja la tendencia que actualmente asume nuestro legislador y relativa a descargar de asuntos a los Tribunales de Justicia, tendencia que se irá incrementando con las reformas que se avecinan, casi “obligando” a las partes a que acudan a un modo alternativo al proceso para solucionar su conflicto. Y aquí encaja directamente la institución de la mediación, que, evidentemente, ofrece muy sugestivas ventajas, entre las que podemos destacar las siguientes:

1º.- El abaratamiento de costes. Efectivamente, las partes pueden solucionar su conflicto de una forma mucho mas económica que acudiendo al proceso, pues en la mediación no sólo no hay tasas judiciales, tampoco hay costas, y, además, no existen honorarios de Procurador y Letrado, tan solo del mediador, que, por cierto, son sensiblemente mas reducidos que los de los Letrados.

2º.- La extraordinaria rapidez en la solución del conflicto. Efectivamente, un conflicto civil puede resolverse a través de la mediación en un mes o menos, mientras que acudiendo a los Tibunales ese mismo asunto puede tardar mas de 8 meses en solucionarse en la Primera Instancia. A su vez, un asunto mercantil puede resolverse a través de la mediación en un solo día (suele ser lo habitual), en tanto que si se acude al Juzgado de lo Mercantil el plazo puede superar el año.

3º.- La mejora de las relaciones entre las partes enfrentadas. En efecto, todo conflicto tiene un componente emocional que hay que airear y resolver con carácter previo si se quiere superar tal conflicto. Por consiguiente, una vez que las partes consiguen escucharse y respetarse es mucho mas fácil que las relaciones entre ellas mejoren considerablemente. Esto, sin embargo, no ocurre cuando la solución es impuesta por un tercero (Juez o Árbtitro), pues aquí las partes no han resuelto su problema emocional y por consiguiente ni se van a escuchar ni a respetar, tan solo estarán vinculadas jurídicamente por la decisión de ese tercero.

4º.- El mayor grado de cumplimiento del acuerdo alcanzado. En efecto, a través de la mediación son las propias partes, ayudadas por el mediador (imparcial, neutral, confidencial), las que voluntariamente consiguen resolver su conflicto llegado a un acuerdo. En cambio en el proceso, la solución la impone el Juez. Está estadísticamente demostrado que los acuerdos a los que llegan voluntariamente las partes se cumplen casi “con alegría” en tanto que las decisiones judiciales se cumplen  “penosamente”, por lo que el grado de incumplimiento es bastante superior en el proceso que en la mediación.

martes, 11 de junio de 2013

LA FISCALIDAD DE LAS HERENCIAS EN GALICIA: REDUCCIÓN DE LA BASE IMPONIBLE POR PARENTESCO EN LAS ADQUISICIONES "MORTIS-CAUSA" Y POR HEREDAR LA VIVIENDA HABITUAL DEL CAUSANTE-TRANSMITENTE.

El Decreto-Legislativo 1/2011, de 28 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales de la Comunidad Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos por el Estado, establece a estos efectos una serie de reducciones por parentesco (también llamadas reducciones subjetivas).

Para ello, la expresa norma clasifica los parientes en cuatro grupos, a saber, los siguientes:

A).- Grupo I: Aquí se incluyen los descendientes y adoptados menores de 21 años: Para este grupo se establece una reducción de 1.000.000 de euros, mas 100.000 euros de reducción por cada año menos de 21 hasta el límite de 1.500.000 euros.

B).- GRUPO II: Que, a su vez, se clasifica en 2 subgrupos:

               B.1) Descendientes y adoptados mayores de 21 años y menores de 25: Aquí la reducción es de 900.000 euros, pero con 100.000 euros menos por cada año mas de 21 y hasta los 24 años.

               B.2) Cónyuge, ascendientes, adoptantes, descendientes y adoptados de 25 o mas años: Aquí se establece una reducción por importe de 18.000 euros.

C).- GRUPO III: Colaterales 2ª (entre hermanos) y 3º grado (entre tío y sobrino), ascendientes y descendientes por afinidad (familia política: suegros, sobrinos políticos, etc.): Aquí se establece una reducción de 8.000 euros.

D).- GRUPO IV:Colaterales de 4ª grado (entre primos) o mas y extraños: Aquí no existe reducción de la base imponible.


*** Hay que tener en cuenta que todas estas reducciones suponen una mejora respecto a las mismas establecidas por la normativa estatal y sustituyen a éstas.


REDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN MORTIS-CASUSA DE LA VIVIENDA HABITUAL DEL CAUSANTE:

Esta reducción es compatible con las anteriores, pero, a diferencia de aquéllas, habrá de ser solicitada por el sujeto pasivo. En concreto, la citada norma establece las siguientes:

---Valor real del bien hasta 150.000 euros: una reducción del 99%.
---Valor real del bien de 150.001 a 300.000 euros: una reducción del 97%.
---Valor real del bien de mas de 300.000 euros: se establece una reducción del 95%.

** Hay que precisar que si la adquisición es a favor del cónyuge, la reducción será del 100%, con el límite de 600.000 euros..
No obstante, para que estas reducciones de carácter objetivo sean operativas, han de cumplirse los requisitos siguientes:

1º.- El adquirente habrá de ser descendiente, adoptado, ascendiente o adoptante y colateral por consanguinidad del causante. Si el parentesco es colateral, el adquirente habrá de ser mayor de 65 años y haber convivido con el causante durante, al menos, 2 años antes del fallecimiento.

2º.- Los adquirentes deberán conservar la vivienda durante el plazo de 5 años siguientes al devengo del impuesto, salvo que dentro de tal plazo fallezca el adquirente o transmita la vivienda por pacto sucesorio conforme a la Ley de Derecho Civil de Galicia.

31.- Si la vivienda adquirida se vende antes de que transcurran los 5 primeros años desde el devengo del impuesto y todo su importe se reinvierte en la adquisición de una vivienda ubicada en Galicia que constituya o vaya a constituir la vivienda habitual del adquirente, no se perderá la reducción solicitada.




***CONCLUSIÓN: En Galicia si una persona tiene un patrimonio importante y quiere dejárselo a sus descendientes, lo mejor, fiscalmente, es que no espere a que sus descendientes tengan mas de 24 años, y, ello, por las importantísimas reducciones que se establecen para ellos. Ante esta cuestión, en lugar de esperar a que se produzca el fallecimiento del transmitente-causante (–lo que, probablemente determinaría una edad mas elevada para los descendientes-adquirentes), lo mejor fiscalmente, reitero, es operar la transmisión “inter-vivos” por cualquier modalidad de pacto sucesorio con entrega de bienes de presente conforme a la Ley de Derecho Civil de Galicia antes de que el descendiente cumpla los 25 años, claro está reservándose el usufructo y estableciendo algún tipo de condición resolutoria, por lo que pudiera pasar. Después de los 25 años, la reducción de cierta importancia sería la que se operaría sobre la vivienda habitual del transmitente únicamente, siempre que se pida y se cumplan los requisitos para ello.

miércoles, 5 de junio de 2013

MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS. EXIGENCIA DE CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA



Para alquilar una casa hay que ponerse al día. Hoy ha entrado en vigor la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas (Ley 4/2013, de 4 de junio), que reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos y hace pocos días lo hizo el Real Decreto que obliga a la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Unos cambios normativos que afectan tanto a propietarios como a inquilinos, con nuevos derechos y obligaciones que conviene conocer a la hora de hacer un nuevo contrato.

Resumidamente, las novedades mas importantes son:

Plazos más cortos: Se reducen los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. La duración del contrato de inquilinato para viviendas, que antes era de 5 años (obligatorio por ley para el arrendador), se reduce ahora a tres años. Agotado este periodo, y si ninguna de las partes se pronuncia, se aplica la “prórroga tácita automática” un año más (antes eran tres años: lo que se llamaba “tácita reconducción”), siempre y cuando no se hayan contemplado otros periodos en el contrato inicial.

Revisión de las rentas: Existe la posibilidad de que casero e inquilino negocien, a partir del tercer año, la actualización del precio del alquiler, tanto al alza como a la baja, sin tener que ligarlo al IPC. Hasta ahora la actualización era obligatoria y únicamente en función de la variación del IPC.

 Pago de reformas: Si un inquilino plantea una reforma para mejorar el inmueble, es posible llegar a un acuerdo con el propietario para que el coste de las obras se descuente de las mensualidades del alquiler.

Agilización del ‘desahucio exprés’: En caso de morosidad, incluso con un solo mes de impago, (el inquilino tiene diez días de plazo para pagar desde que recibe el requerimiento de abono), se rescinde el contrato y se inicia el procedimiento de desahucio. El desalojo podrá efectuarse a los diez días, reduciendo los trámites y notificaciones. Por otro lado, el inquilino puede “enervar” la acción y evitar el juicio y el consiguiente desahucio si paga las rentas que debe. Así, se puede reactivar el contrato de alquiler.

Facilidades para dejar o recuperar la vivienda: El arrendatario podrá irse de la vivienda una vez hayan pasado al menos seis meses, sin tener que esperar a que termine la anualidad, avisando con un mes de antelación y sin tener que pagar indemnización (salvo que en el contrato se especifique que sí). Por su parte, el propietario podrá solicitar recuperar la vivienda como residencia habitual en caso de necesitarla para él o un familiar de primer grado (o su cónyuge tras el divorcio o nulidad). Eso sí, tiene que haber transcurrido al menos un año desde la firma del contrato y debe comunicarlo a los inquilinos dos meses antes como mínimo.

 Venta de la casa en alquiler: Un comprador que adquiera una vivienda en régimen de alquiler no tendrá que respetar el contrato de arrendamiento. Sin embargo, cuando dicho contrato se haya inscrito en el registro de la propiedad, la cosa cambia. En tal caso, el comprador estará obligado a permitir que se continúe con lo estipulado en el contrato, incluyendo el régimen de prórrogas pactado.
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Inscripción en el registro: Con el fin de hacer valer los derechos de propietarios e inquilinos frente a terceros, la reforma de la ley posibilita inscribir el contrato firmado en el Registro de la Propiedad, como medio para ratificar el acuerdo.

Registro de inquilinos morosos: El Gobierno ha creado un Registro de Sentencias firmes de impagos de rentas del alquiler, con el objetivo de que el propietario pueda consultar los datos de los ciudadanos que hayan incumplido sus obligaciones de pago. El Ejecutivo pretende evitar que los propietarios no saquen sus viviendas vacías al mercado de alquiler por miedo a un ‘mal pagador’.

** Acreditación del certificado energético: Desde el 1 de junio, es obligatorio disponer del certificado de eficiencia energética para poder vender o alquilar inmuebles por más de cuatro meses. Esta etiqueta energética (que otorga una calificación desde la A, la más eficiente, a la G, la menos) puede emitirla cualquier técnico autorizado, tiene una validez de diez años y la debe aportar el propietario. En caso contrario, las sanciones para el dueño de la vivienda oscilan entre los 300 y los 6.000 euros. También es obligatorio si se renuevan los arrendamientos.

CONCLUSIÓN:

Podría pensarse que estas medidas de flexibilización que se introducen con la reforma van a facilitar el cambio de mentalidad de los españoles de la compra a favor de los alquileres; pero, no es menos cierto, que con esta reforma se da mas seguridad jurídica a los propietarios en detrimento de los inquilinos, especialmente con el acortamiento del plazo contractual obligatorio (ANTES 5 AÑOS, AHORA 3 AÑOS). De esta forma parece que podrá intensificarse la oferta, pero creemos que no tanto la demanda, salvo que la mayor oferta se traduzca en una abaratamiento de la renta contractual, y, así, por esta vía, con una rebaja de la renta contractual, el arrendamiento podría llegar a paliar el stock de viviendas a la venta que existe en la actualidad.


jueves, 30 de mayo de 2013

EL CONTRATO DE VITALICIO EN LA LEY GALLEGA DE DERECHO CIVIL Y SU FISCALIDAD.

La Ley de Derecho Civil de Galicia (Ley 2/2006, de 14 de junio) regula esta figura jurídica en sus arts. 147 a 156, y lo define como aquel en que “una o varias personas se obligan respecto a otra u otras a prestar alimentos, en los términos que convengan, a cambio de la cesión de determinados bienes o derechos”; añadiendo, además, “que será válido el vitalicio entre ascendientes y descendientes, sin perjuicio de la obligación de alimentos establecida por la ley”.


Así pues se puede transmitir en vida a los descendientes o a uno de ellos o a un tercero(s) la plena propiedad, la nuda-propiedad o sólo el usufructo de determinados bienes a cambio de la prestación de alimentos  mediante el llamado VITALICIO.


Como características de este contrato, que definen su naturaleza jurídica, podemos destacar los siguientes:

1º.- Es un contrato aleatorio, ya que la cuantía y extensión de las prestaciones a cargo del cesionario-adquirente de los bienes dependen del azar, pues no podemos saber la duración de la vida del cedente-transmitente.

2º.- Es un contrato sinalagmático y oneroso, pues del mismo derivan obligaciones bilaterales y recíprocas para amabas partes, y, además, se transmite el bien a cambio de una contraprestación, en nuestro caso, de carácter asistencial (la prestación asistencial deberá comprender el sustento, la habitación, el vestido y la asistencia médica, así como ayudas y cuidados, incluso los afectivos, adecuados a las circunstancias de las partes). No obstante, respecto a este último carácter oneroso, hay que tener mucho cuidado, pues si Hacienda determina que existe una evidente desproporción entre las prestaciones de las partes (esto es, entre los bienes cedidos y las prestaciones de carácter asistencial), considerará tal diferencia como un negocio jurídico a título gratuito (donación modal o con causa onerosa) y girará por tal diferencia una complementaria por donación, de indudable repercusiones económicas.(Existirá una evidente desproporción cuando la diferencia de valor supere el 20% y en mas de 12.000 euros).

3º.- Requiere como requisito de eficacia frente a terceros la forma de escritura pública, si bien nada obsta para su validez el hecho de que se realice en documento privado y se perfeccione en el momento de prestar el consentimiento, pero, eso sí, para su eficacia frente a terceros requiere escritura pública.


En cuanto a los aspectos fiscales de este contrato, hemos de precisar los extremos siguientes:

A).- La transmisión del bien está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (en Galicia ya es el 10% sobre el valor real del bien).

B).- La prestación de carácter asistencial está sujeta al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en Galicia del 1,5% o del 2%, según los casos). Aquí se plantea el problema de cómo se valora la prestación asistencial. A la vista del art. 10 del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, entendemos que la base imponible, siempre que el importe de la pensión no se cuantifique en unidades monetarias, se obtendrá del siguiente modo:

                    B1- Capitalizando una anualidad del salario mínimo interprofesional al interés básico del Banco de España (interés legal del dinero).

                    B-2.- De la cantidad resultante del cálculo anterior se tomará aquella parte de la misma que, según las reglas establecidas para valorar los usufructos, corresponda a la edad del alimentista en el momento de constituirse el vitalicio.


CONCLUSIÓN: Esta figura no debe utilizarse nunca a favor de descendientes, pues para ellos, existen los pactos sucesorios que también permiten la transmisión en vida de bienes concretos y tienen un tratamiento fiscal mucho mas favorable, especialmente cuando se trata de la vivienda habitual del cedente.

Tampoco se aprecian ventajas importantes respecto de la compraventa (donde se paga el 10% por transmisiones patrimoniales y el 1,5% o el 2% por actos jurídicos documentados, todo ello, aquí estaría la pequeña ventaja, respecto del valor real del bien), con el agravante de que Hacienda gire una complementaria por donación si la desproporción en el valor de las prestaciones supera el 20% y éste es superior a 12.000 euros.

Efectivamente el vitalicio debe someterse a gravamen, pero, y no obstante, considerando el importante fin social que puede desempeñar esta institución jurídica típicamente gallega, cual es la contribuir a frenar la proliferación de situaciones de desamparo y soledad derivadas del progresivo envejecimiento de la población, los tributos que incidan en este contrato, muchas veces celebrado sobre la base de una relación afectiva previa, deberían determinar importantes beneficios fiscales a favor de las dos partes intervinientes en el contrato. Tales beneficios fiscales podrían encontrar respaldo constitucional ex art. 50 CE que demanda de los poderes públicos la obligación de promover el bienestar de la tercera edad y no sólo por parte del Estado, ya que nuestra Comunidad Autónoma también puede legislar sobre algunos aspectos atinentes a esta materia.


Además, entendemos que esta figura, profundamente regulada por la Ley de Derecho Civil de Galicia (le dedica 10 artículos), tiene una fiscalidad complicada, especialmente si se llega a revocar o rescindir el contrato, y no mucho mas favorable que la compraventa, por lo que si el legislador quiere que se mantenga esta figura en la práctica habrá de dotarla de un mejor trato fiscal. De lo contrario, se dará la paradoja de que nuestra ley recogería una figura de raiga tradición consuetudinaria en Galicia, pero que, en la práctica, por su compleja  y no muy favorable fiscalidad, tendría muy poca repercusión.

miércoles, 29 de mayo de 2013

EL PACTO DE MEJORA CON ENTREGA DE BIENES DE PRESENTE A FAVOR DE DESCENDIENTES EN GALICIA


El pacto de mejora es un negocio jurídico regulado por el Derecho Civil de Galicia (Ley de Galicia 2/2006, de Derecho Civil de Galicia, arts. 214 a 218). Por virtud de estos pactos se conviene a favor de descendientes (hijos, nietos, etc..) la sucesión en bienes concretos.

Estos pactos pueden ser de dos tipos:

A).-Sin entrega de bienes de presente, en cuyo caso el mejorado sólo adquirirá la propiedad de lo que se le cede al fallecimiento del causante.

B).-Con entrega de bienes de presente, en cuyo caso el mejorado adquiere la propiedad de lo que se le cede en el momento de firmarse el pacto (esto es, en vida del transmitente).

Por lo que concierne a la naturaleza jurídica del pacto de mejora, esta no es otra que la de un negocio jurídico mortis-causa, y, como tal, sujeto al Impuesto de Sucesiones, que se devengará el día del fallecimiento del causante si el pacto se hace sin entrega de bienes de presente, o el día de firmarse el pacto en el caso de que conlleve tal entrega de bienes.

La modalidad del pacto que consiste en la entrega de bienes de presente, tiene un tratamiento fiscal mucho mas ventajoso que la donación, especialmente cuando el bien que se trasmite es la vivienda habitual del mejorante. En efecto, en Galicia se establecen en tal caso reducciones del 99% cuando el valor del bien no excede de 150.000 euros; y, ello, a mayores de la reducción general en función del grado de parentesco.


Por este motivo, esta figura jurídica gallega puede utilizarse para transmitir en vida a los descendientes bienes concretos ( o la nuda-propiedad, reservándose el usufructo) con un tratamiento fiscal mucho mas favorable que la donación, especialmente cuando se trata de la vivienda habitual del adjudicante-mejorante.